Үл хөдлөх хөрөнгөө, тэр дундаа орон сууцаа бие биедээ бэлэглэдэг аав ээж, ах дүү, хамаатан садан, найз нөхөд гэх мэт ойр дотны болон ажил хэргийн холбоотой хүмүүсийн хооронд байгуулдаг зүй ёсны бэлэглэлийн гэрээний тухай биш энгийн худалдагч, худалдан авагчдын хооронд байгуулдаг хуурамч бэлэглэлийн гэрээний тухай өгүүлэе.
Монгол Улсын Иргэний хуулийн 23-р бүлэгт заасанчлан бусдын өмчлөлд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбогдсон гэрээний үүргийн нэг нь Бэлэглэл юм. Бэлэглэгч өөрийн тодорхой хөрөнгийг бэлэг хүлээн авагчид хариу төлбөргүйгээр шилжүүлснээр бэлэглэлийн гэрээг байгуулсанд тооцдог.
Бидний хуурамч гэж нэрлэдэг бэлэглэлийн гэрээг байгуулах нь хэнд ашигтай вэ? Нэгдүгээрт худалдагчид. Тэрбээр үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж орлого олсны хувьд төлөх ёстой 2 хувийн татвараасаа зугтах ганцхан зорилготой байвал бас ч яахав. Харин өөр давхар зорилготой байвал яах вэ? Хэсэг хугацааны дараа бэлэглэсэн хөрөнгөө эргүүлэн авах санаа өвөрлөснийг тааж мэдэх арга байхгүй.
Хуурамч бэлэглэлийн гэрээг цуцалж болох хэд хэдэн заалт Иргэний хуулинд бий. Юуны түрүүнд 280-р зүйлийг авч үзье.
280.1 Бэлэглэгч, түүний өвлөгч дараахь тохиолдолд бэлэглэлийг хүчингүй болгохоор бэлэг хүлээн авагчаас шаардах эрхтэй:
280.1.1 бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийг гомдоосон ноцтой үйлдэл хийсэн,
280.1.2 бэлэг хүлээн авагч нь бэлэглэгчийн, эсхүл түүний төрөл төрөгсдийн эрүүл мэнд, амь насыг санаатай хохироосон буюу хохироохыг завдсан,
Худалдан авагч та худалдагч буюу бэлэглэгчийг санаатайгаар гомдоож, эрүүл мэнд, амь насанд нь хохирол учруулан хөрөнгөө буцааж алдах үйлдэл хийхгүй нь лав. Харин хэрэвзээ бэлэглэгч маань давхар санаа агуулсан байгаад, түүнийгээ хэрэгжүүлэхээр маргаан зохиож, таны сэтгэл зүйгээр тоглож эхэлвэл зүгээр суухад бэрх болж, өөрөө түүний өгөөш болох магадлал өндөр.
Бэлэглэгч өөрөө ямар нэг санаа давхар агуулаагүй байж болно. Ихэнх нь тийм байдаг. Гэвч худалдан авагч та дээрх заалтуудад байгаа өвлөгч, төрөл төрөгсөд гэдэг үгийг анхаарвал зохино. Эдгээр өвлөгч, төрөл төрөгсдийг та мэдэх нь байтугай, санаанд чинь ч орохгүй. Нэг сайхан нартай өдөр ёстой нөгөө гай газар дороос гэгчээр юм болж, шүүхэд дуудагдан, санаанд ороогүй нэхэмжлэгчдийн башир аргыг гайхаж суухвий.
280.3 Бэлэглэлийг хүчингүй болгох шаардах эрх үүссэнээс хойш 1 жил өнгөрсөн бол бэлэглэлийг хүчингүй болгож болохгүй.
Энэ заалтыг зарим нь бэлэглэлийн гэрээг байгуулснаас хойш 1 жил өнгөрөхөд бэлэглэсэн зүйлийг буцаах эрхгүй болдог гэж тайлбарлах нь бий. Ингэж тайлбарлаж байсан нотариатч-тай ч таарч байсан. Яг үнэндээ бол бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгохыг шаардах эрх хэдэн жилийн дараа ч үүсч болно.
277.1 Бэлэглэгч нь өөрийн асрамжинд байгаа этгээдэд амьжиргааны нэн тэргүүний хэрэгцээт хөрөнгийг бусдад бэлэглэх эрхгүй.
Бэлэглэгчийн асрамжинд үр хүүхэд, өндөр настай аав ээж, ах дүү гээд ер хэн ч байж болно. Эдгээр хүмүүсийн нэр Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр байхгүй байсан ч эргэж өөрсдийн хувийг нэхэмжлэх бүрэн үндэстэй. Харин Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр нэр нь бичигдсэн хамтран эзэмшигч насанд хүрээгүй хүүхдийнхээ өмнөөс эцэг эх нь гарын үсэг зурах эрхтэй байдаг ч бэлэглэлийн гэрээний хувьд бас л хүчингүй болгох нөхцөл бүрдэх боломжтой юм.
Бэлэглэлийн гэрээ байгуулах гэж буй хүмүүс Иргэний хуулийн 23-р бүлгийн дээрх заалтуудыг хараад болно гэж бодвол эндүүрэл болно. Илүү ноцтой, хамгийн чухал заалтууд Иргэний хуулийн 6-р бүлгийн 56-р зүйлд байдаг.
56.1 Дараахь хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна:
… 56.1.2 дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл,
56.1.3 өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл,
5.6.1.4 үнэн санаанаасаа бус, хөнгөмсгөөр хандаж, түүнийгээ илэрнэ гэж урьдаас тооцож, тодорхой хүсэл зориг илэрхийлэн хийсэн хэлцэл,
56.1.8 хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл, …
гэх мэт олон заалтууд бий. Эдгээрийг үндэслэн шүүхэд нэхэмжлэл гарган бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй болгосон тохиолдлууд цөөнгүй бөгөөд сүүлийн үед улам олшрох төлөвтэй байгаа билээ.
Худалдан авагч танд зөвлөхөд, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэж буй бол заавал худалдах худалдан авах гэрээ байгуулж байгаарай. Бэлэглэлийн гэрээ байгуулсны дараа үүсч болзошгүй эрсдэлийг зөвхөн худалдан авагч л үүрдэг.
